¿El derecho de propiedad nace con la entrega o con la inscripción del predio en SUNARP?
En la compra de un departamento en planos, el comprador no se convierte automáticamente en propietario al recibir las llaves ni al inscribirlo en SUNARP.
Diana Yamile Revollar Conde
Subgerente · Derecho Corporativo
Comprar un departamento en planos o en etapa de construcción (bien futuro) se ha vuelto la forma más común de acceder a una vivienda, el comprador firma el contrato, realiza el pago estipulado y espera algunos meses o años hasta que la empresa inmobiliaria culmine la construcción según lo convenido, pero existe una pregunta que suele pasar inadvertida: ¿en qué momento el comprador se convierte realmente en propietario?
La respuesta exige distinguir tres momentos que en la práctica suelen confundirse, la culminación física del inmueble, la entrega al comprador y su posterior inscripción en SUNARP.
Según el artículo 1534 del Código Civil, cuando se vende un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato queda sujeto a la condición suspensiva de que dicho bien llegue a existir; es decir, mientras el bien futuro no exista físicamente, la transferencia de propiedad todavía no puede surtir efectos.
La dificultad se encuentra en determinar cuando puede afirmarse que el inmueble ha llegado a existir, en la práctica inmobiliaria, la culminación física del departamento, su entrega al comprador y su formalización municipal y registral suelen producirse en momentos distintos. Lo habitual es que la inmobiliaria culmine la construcción, entregue el departamento al comprador mediante la suscripción de un acta y, posteriormente tramite la conformidad de obra, la declaratoria de fábrica y la independización registral.
El Tribunal Registral se ha pronunciado al respecto en la Resolución N° 433-2016-SUNARP-TR-L, señalando que los contratos de compraventa de futuras secciones de propiedad exclusiva surten sus efectos cuando existe la edificación, circunstancia que puede verificarse legalmente mediante la conformidad de obra y la documentación técnica que permita identificar el área, medidas y linderos del inmueble.
No obstante, esto no significa que la entrega física del departamento sea siempre y automáticamente el momento de adquisición de la propiedad, el acta de entrega constituye un elemento relevante para acreditar que la edificación ha culminado y que el inmueble ha sido individualizado y puesto a disposición del comprador, pero la determinación del momento en que se cumple la condición suspensiva exige considerar circunstancias concretas de cada operación.
La trascendencia de esta precisión se advierte en la Casación N° 2942-2013-Lima, donde el contrato contenía una cláusula que señalaba que la transferencia se perfeccionaría con la inscripción de la declaratoria de fábrica, la independización y el reglamento interno. Sin embargo, el mismo contrato establecía que la compraventa estaba sujeta a la condición suspensiva prevista en los artículos 1534 y 1535 del Código Civil, la Corte Suprema consideró que la cláusula relativa a la inscripción no podía ser analizada de manera aislada, sino conjuntamente con las demás estipulaciones del contrato, por ello, anuló la sentencia de vista y ordenó que se emita nuevo pronunciamiento conforme a derecho.
El caso demuestra que tampoco se puede sostener que la inscripción registral sea, en todos los casos, el momento de adquisición, la inscripción no constituye, por regla general, el modo constitutivo de adquisición de la propiedad inmobiliaria, sin embargo, las partes pueden haber establecido determinadas condiciones contractuales cuyo alcance debe ser interpretado conforme al contenido integral del contrato.
Una vez que el bien futuro llega a existir y se cumple la condición suspensiva, el artículo 1535 del Código Civil dispone que el contrato produce sus efectos desde ese momento, a su vez, el artículo 949 establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Bajo esa premisa, el comprador de un departamento en planos adquiere la propiedad cuando el inmueble deja de ser futuro y llega a existir en los términos exigidos por el contrato y por la ley; no necesariamente cuando recibe las llaves ni cuando obtiene una partida registral independiente, claro que la entrega puede constituir un elemento relevante para acreditar que ese momento ha ocurrido, mientras que la conformidad de obra proporciona una forma de verificación jurídica de la existencia de la edificación, la independización registral, por su parte, permite individualizar registralmente el inmueble y publicitar el derecho adquirido, pero no debe confundirse, por si sola, con el momento en que necesariamente nace la propiedad.
En consecuencia, la pregunta no debe resolverse escogiendo entre la entrega del inmueble o su inscripción en SUNARP, el verdadero momento de adquisición es aquel en que el bien futuro llega a existir y se cumple la condición suspensiva, la entrega y la documentación municipal o registral constituyen elementos que permiten determinar o acreditar ese momento según las circunstancias de cada caso en particular.